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初めての家づくりに失敗しないための5つのステップ その1

正面:大阪狭山の家 左:大阪狭山の家Ⅱ

 

こんにちは。家具から始まる家づくり、株式会社リーフの猪倉です。

見学会やセミナーに来られたお客様やショールームに来られたお客さまから

「そろそろ家づくりを考えているんだけど何から始めていいかわからない」

というお声を聞くことがよくあります。

多くの方にとっては家づくりって何回もあるモノではありません。

また案外周りに相談もしにくいものです。

両親が家を建てた頃と今では家の品質に対する考え方も違います。

法基準も、税制も、住宅ローンの金利だって大きく違います。

 

一番、身近に思いつくのはモデルハウスが集まっている住宅展示場です。

しかし、一度名前を書いてしまうと猛烈な営業攻勢があって、しり込みする方も多い。

すでに、土地をお持ちであったり、家を建てるのはこれで〇回目という方は、

それでもかなりまだハードルは低いかと思います。

しかし、初めてでしかも土地から探すとなると様々な問題が出てきます。

 

例えば

  • 土地探しと工務店探しはどちらが先?
  • 自己資金ほとんどないけど本当に大丈夫?
  • 土地と建物以外にいくら必要?
  • ZEH、耐震等級、省エネ等級、長期優良ってどういうこと?

などなどの問題が生じます。

そこで今回は

賃貸に住んでるけど、そろそろ戸建ての持ち家を建てたい。

しかも土地探しもしないといけない。

自己資金もあまりなく、資金計画が不安

という方を対象にお話をさせて頂こうと思います。

 

初めての家づくりは順序が大切

結論から言うと、家づくりには順序がある、ということです。

これさえ間違わなければ、無駄なお金や時間を費やすことはありません。

安心して、失敗しない家づくりをすることができます。

その順序とは

  1. 時期(建築時期を決める)

  2. 予算(資金計画を行い予算を決める)

  3. 工務店(工務店を検討してどこに依頼するか決める)

  4. 土地(決めた工務店と一緒に土地探しをする)

  5. 契約(土地・設計・建築の契約を行う)

の5ステップとなります。

1番から順にお話させていただきます。

 

STEP1 建てる時期を決める

最初に決めるのは建てる時期。

これが決まっていないとすべての物事が進みません。

特に、土地から探される場合は、さらに重要です。

「〇年〇月に引っ越しが完了している」

とゴールのイメージを明確にして初めて家づくりが進んでいきます。

 

今までのお客様でに聞いてみますと

  1. 幼稚園年中組の娘が小学校に入学するまでに
  2. 貯金している自己資金が目標額に届く2年後に
  3. 〇〇地区で探している土地が見つかったら
  4. 今住んでる社宅が廃止になる2年後までに

という、いろいろな要素がありました。

家を建てるのちうのは人生のなかでも大きな目標。

その目標達成のために一番大切なのは日付を打つということです。

 

では、どうして最初に時期を決める事が大事なのでしょうか、

 

資金計画に影響

資金計画というのはお金の流れをつかむもの。

そのお金というものは刻々と変化していきます。

一番の代表格が住宅ローンの金利

長期の固定金利で人気のフラット35の金利推移を見てみましょう。

 

出典:スーモジャーナルhttp://suumo.jp/journal/2015/04/15/82004/

 

このグラフを見ると

平成25年4月の貸出金利の最高が2.75%

平成27年2月の貸出金利の最低が1.31%

例えば3000万円のお金を35年借りた時、期間中に支払う金利額をを比べると

2.75%の場合  13,233,994円

1.34%の場合  6,125,415円

その差、なんと710万円ほど!

たった2年の時期の差で条件によってはこれほどまで金額が変わってきます。

 

もちろん金額が変われば後に続く資金計画にも影響を受けてきます。

探す土地の価格帯、建物の価格帯の前提が壊れてしまいます。

ちなみに、上記のグラフは2年前ですが今はどうなっているのでしょう。

 

下図は平成29年4月9日時点でフラット35の公式HPに記載されている試算表です。

特に、優遇幅の大きいフラット35Sのプランが説明されています。

出典:フラット35 http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

 

一番優遇のあるフラット35Aタイプですと金利負担額が5,309,202円となります。

平成27年4月時点よりもまだ下がっています。

将来の金利予測はなかなかできるモノではありません。

建てる時期が先になればなるほど、その予測はむつかしいのです。

資金計画にもある程度の余裕を見ておく必要があります。

さて、その他に時期が影響する部分はあるでしょうか。

 

土地探しに影響

実は土地探しにも影響してきます。

土地探しをするとき最近よく利用されるのがSUUMOやATHOMEといった情報検索サイト。

私たち業者はレインズといった業者専用の土地情報サイトをよく利用します。

(弊社は大阪府宅地建物取引業協会所属の宅建業者でもあります)

しかし、人気の地区というものは結構集中してしまいます。

また人気地区は大手のハウスメーカーやデベロッパーさんが土地を購入。

いわゆる、「建築条件付き宅地」として売り出されている場合が多いです。

その場合は。そのハウスメーカーでしか建てられなくなります。

 

必然的に、人気の土地ほど、情報が出てきてもすぐに買主がついて売約済みとなってしまします。

建築時期が未定で行う土地探しは相場感覚をつかむぐらいの意味しかありません。

時期を決め、資金計画を行い、工務店を決めて、建てたい建物の価格帯をつかむ、

その上で土地の価格を想定し、いい土地が見つかればすぐに契約できる状態しておく。

やはり、建築時期を決めておかないと本当に有効な土地探しはできないのです。

 

理想の時期とは

家づくりにおいて1番最初にすべきことは「時期を決める」こと。

さて、それではその時期はどうやって決めたらいいのでしょうか。

  1. 子供の入学や入試の時期を考慮する
  2. 金利の状況
  3. 優遇税制の状況
  4. 消費増税前
  5. 建設資材の高騰前
  6. 住宅ローンの完済時期から逆算
  7. 奥様がパートに出れる状態になったとき(子供さんの成長)

ざっと思いついただけでもこれぐらいあります。

どれが一番そのご家族にとって一番良い時期なのかは状況によっても異なります。

でも、一番大切なのは

ご主人と奥様とで将来のご家庭の未来図を描くこと。

自分たちのこれから築く家庭がどのようにしたら一番幸せな状態になれるのか。

お二人でじっくりと話し合ううことだと思います。

お互いに様々な意見が出てくるかと思います。

でも、未来の家族の笑顔を思ってお話しするのは、きっと楽しいひと時であることに違いありません。

そうして、お二人の目指す時期が一致したところでようやく

STEP2予算(資金計画を行い予算を決める)

に進みましょう。

 

まとめ

長くなりましたので、今回の内容をまとめてみました。

ポイントは次の3つ

  • 初めての家づくりは順番が大切
  • 時期→予算→工務店→土地→契約
  • ご夫婦でじっくり話し合って時期を決める

となります。

とはいっても

  • なかなか二人で話し合っても一番良い時期が決められない。
  • 二人で話し合って時期が決まったけど次のステップに早く進みたい

という方は、

「家づくりセミナー」を個別に開催しております。

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私の方からスケジュールを確認の上、ご連絡させていただきます。

 

 

それでは次回

STEP2予算(資金計画を行い予算を決める)

も楽しみにお待ちください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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株式会社 リーフ 代表取締役 猪倉 厚
1級建築士・宅建士・インテリアコーディネーター
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株式会社リーフ(シャルドネ大阪南港)
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